Em 1993, com o advento da Lei 8.668 de 25 de junho de 1993, os Fundos Imobiliários foram criados.
Mas o que são Fundos Imobiliários?
São Fundos constituídos sob a forma de condomínio fechado, sem personalidade jurídica - ou seja, não têm capacidade de adquirir direitos ou de contrair deveres - destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. Esses Fundos são constituídos em cotas de participação de resultados. Quanto mais cotas um cotista tiver, maior sua participação nos resultados do Fundo. As cotas são frações ideais do patrimônio do Fundo.
Esses Fundos são administrados por uma instituição autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que devem ser instituições financeiras, tais como bancos, corretoras e distribuidoras de títulos e valores mobiliários e outras instituições correlatas. Fundos Imobiliários têm seu patrimônio adquirido por estas instituições administradoras em caráter fiduciário, ou seja, elas não têm poder sobre o patrimônio do cotista, apenas o guardam em "caráter de confiança". Assim esses bens dos cotistas do Fundo não se comunicam com o patrimônio da Administradora. Em caso de falência da Instituição Administradora, a gestão fiduciária do patrimônio dos cotistas é transferida para outra instituição, sem prejuízo para os cotistas do Fundo.
Nem todo Fundo Imobiliário investe apenas em imóveis. A exigência legal é para que eles invistam em ativos imobiliários. Então as possibilidades são maiores do que apenas os imóveis físicos. Existem FIIs que investem em instrumentos de dívida (CRIs, LCIs e LCAs, por exemplo) e que distribuem os juros, a inflação e a correção monetária para os seus cotistas. Outros FIIs investem em cotas de FIIs - os chamados Fundos de Fundos Imobiliários - ou FOFs e outros apostam no desenvolvimento, tal qual uma construtora - seja com funding (financiamento) ou com parcerias.
Dos FIIs que investem em imóveis, alguns são híbridos (investem em todos os setores) e outros se especializaram em um determinado setor. Assim existem os FIIs de shopping centers, de lajes corporativas, de logística, hospitais, residencial, escolas, agências bancárias, hotéis e até de... cemitérios!
Quando do início da indústria dos Fundos Imobiliários - FIIs - a grande maioria possuía uma gestão passiva. Nestes casos, o Administrador (ou gestor) não pode vender os ativos do Fundo quando achar conveniente. Ele deve administrar os imóveis do Fundo e distribuir os resultados para os cotistas - tal qual um síndico faz. Só pode vender se convocar uma assembleia (sim, igual ocorre em condomínios!) e for aprovada a venda por maioria de votos (a lei prevê que nestes casos deve ter pelo menos 25% dos votos dos cotistas do Fundo). Já os FIIs de gestão ativa, que foram surgindo em seguida, podem vender os imóveis quando acharem que o momento de mercado é conveniente e auferir lucros também desta forma (e não apenas com os aluguéis recebidos).
Fato é que a indústria tem se desenvolvido mais para o lado dos Fundos de gestão ativa. Os Administradores e gestores procuram entregar alfa (excesso de retorno) para os cotistas para se diferenciarem no mercado. Muitos gestores conseguiram um bom resultado no longo prazo, enquanto outros não. Mas a mesma coisa aconteceu com os FIIs de gestão passiva: alguns FIIs tiveram muito sucesso enquanto outros caíram no ostracismo.
Embora os FIIs sejam muito mais diversificados - e por isso possuam menos risco que o investimento direto em imóveis físicos - é necessário um acompanhamento da carteira de investimentos em FIIs. Eu, como engenheiro civil, profissional de investimentos (CNPI) e especialista em Fundos Imobiliários - posso te ajudar neste sentido. Vou deixar aqui o link para o meu Relatório Semanal de Análise de Fundos Imobiliários. Lá você encontra as informações da semana, análise de ativos, carteira recomendada com os melhores FIIs dos melhores setores, um radar de FIIs para definir rapidamente qual a melhor compra da semana, entre outras informações.
Relatório de Análise de Fundos Imobiliários
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